더존 스마트A 부동산 임대공급가액명세서 작성방법
부동산을 소유하고 있고 임대업을 하고 있다면 부동산 임대 부가가치세 신고(임대업 부가세 신고)를 하여야 합니다.
간주임대료를 계산하여 부동산 임대공급가액명세서 제출해야 할 의무가 있는데요.
부동산임대용역을 공급하는 경우
▣ 임대료
과세표준인 임대료는 당해 과세기간에 수입할 임대료로 한다. 만약 사업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불의 방법으로 일시에 받는 경우에는 다음의 금액을 과세표준으로 한다.
▣ 관리비
부동산임대용역과 관련하여 관리비를 받는 경우에는 관리비도 과세표준에 포함된다. 단, 임차인이 부담하여야 할 공공요금을 별도로 구분하여 징수한 경우에는 과세표준에 포함하지 않는다.
▣ 간주임대료
부동산임대용역을 제공하고 임대보증금이나 전세금을 받는 경우에는 임대보증금 등을 운용하여 발생하리라고 예상되는 이자상당액을 임대료로 간주하여 과세표준에 산입 한다.
간주임대료 계산법
※ 정기예금이자율 : 간주임대료 이자율
▣ 부동산임대용역에 대한 공급시기
- 임대(전대) 보증금 간주임대료는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
- 월세의 경우 계약서 상에 명시된 대가의 각 부분을 받기로 한 때
- 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우로서 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 과세표준으로 계산하는 경우에는 예정신고기간 종료일(3.31, 9.30) 또는 과세기간 종료일(6.30, 12.31)을 공급시기로 합니다. (초월산입, 말월불산입)
▣ 부동산임대차계약 갱신 시 임대차계약서 사본 제출 범위
부동산임대업자가 사업장을 임대한 후 임대차계약을 갱신한 경우에는 부가가치세 신고 시 임대차계약서 사본을 제출해야 합니다. (일반과세자만 해당) 임대차계약의 갱신에는 임대차기간을 연장하는 것 이외에 임대보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함되며 임차인이 변경되는 것은 포함되지 않습니다.
▣ 부동산 임대공급가액명세서 가산세 적용 방법
임대공급가액명세서를 제출하지 아니하거나 제출한 임대수입이 사실과 다르게 적혀있는 경우에는 제출하지 아니한 임대수입 금액 또는 제출한 수입금액과 실제 수입금액과의 차액에 대하여 100분의 1에 해당하는 금액이 부동산임대공급가액명세서 제출불성실 가산세로 부과됩니다.
2010.7.1.부터 부동산임대업자는 부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출하여야 하며(미제출 시 1% 가산세 적용) 임대차계약을 갱신한 경우 2010.7.1. 이후 갱신하는 분부터 부가가치세 예정 및 확정신고 시 임대차계약서 사본을 제출해야 합니다. 이때 임대차계약의 갱신에는 임대차기간을 연장하는 것 이외에 임차보증금, 임대료 등이 변경되는 경우가 포함됩니다.
▣ 사업용 부동산 무상임대 시 부가가치세 비과세 대상으로 추가
추가대상으로는 「공공주택특별법」에 따른 공공주택사업자(국가ㆍ지자체ㆍLHㆍSH 등)와 부동산투자회사(리츠) 간 사업용 부동산 임대용역이며, 2018.2.13. 이후 용역을 공급하는 분부터 적용됩니다.
▣ 부가세 제출서류(부가세 신고 시 준비서류)
- 부가가치세 신고서
- 매출ㆍ매입처별 세금계산서 합계표
- 부동산임대공급가액 명세서
① 왼쪽의 메뉴에서 '회계'를 선택합니다.
① '부가가치세' 탭을 선택합니다.
② [업종별 첨부서류] → '부동산임대공급가액명세서'를 선택합니다.
① [부동산임대공급가액명세서] 메뉴입니다.
② 기간*을 설정하여 주세요.
③ 오른쪽 상단에 있는 '불러오기'를 클릭합니다.
*기간 : 부가가치세 기간과 맞추어 조회하시면 됩니다.
□ 법인 :
1기 예정 - 1분기(1월~3월), 1기 확정 - 2분기(4월~6월)
2기 예정 - 3분기(7월~9월), 2기 확정 - 4분기(10월~12월)
□ 개인 : 1기(1월~6월), 2기(7월~12월)
⇨ 오렌지영37는 법인사업자에 맞춰서 1분기(1월~3월) 기준으로 조회하였습니다.
| 불러오기 |
| 당해 신고기간 전에 기 신고한 내용 중 선택한 항목을 당해 신고기간으로 불러오기 합니다. 종료된 임대기간 포함여부 : 여 - 임대기간이 종료된 자료는 기간, 임대수입금액을 제외한 정보를 불러오기 합니다. 부 - 임대기간이 종료된 자료를 제외한 자료를 불러오기 합니다. ※ 불러오기시 임대기간이 누락된 자료는 불러오기가 불가능하빈다. 불러오기포함. 1. 여 2. 부 |
① 자동 반영된 불러오기 포함 1. 여를 기준으로 예전 신고한 부동산임대공급가액명세서 '최신 자료'를 선택 □ 체크(✓)합니다.
② '적용'을 클릭합니다.
| 기존에 입력된 데이타는 삭제 됩니다. 불러오기 하겠습니까? |
① '예'를 클릭합니다.
| 선택한 신고기간의 저장된 데이터를 불러오기 하시겠습니까? |
① '예'를 클릭합니다.
① 임대한 '층수'를 선택합니다.
| 등록사항* → 입력한 값이 자동 반영됩니다. / 수기 입력 가능합니다. | |
| ㆍ사업자등록번호 | ㆍ주민등록번호 |
| ㆍ면접 | ㆍ용도 |
*등록사항 : 예전에 신고한 내역이 없고 처음 신고하는 것이라면 등록사항에 입력하셔서 진행하면 됩니다.
<처음 신고 시 입력할 때>
ㆍ사업자등록번호 : 세입자가 사업자일 경우 사업자등록번호를 입력합니다. 주민등록번호는 입력하지 않아도 됩니다.
ㆍ주민등록번호 : 세입자가 사업자가 아닌 개인일 경우 주민등록번호를 입력합니다.
ㆍ면적 : 면적은 필수 입력사항이 아니므로 입력하셔도, 안 하셔도 무방합니다.
ㆍ용도 : 용도 또한 필수 입력사항이 아니므로 입력하셔도, 안 하셔도 무방합니다.
| 계약내용 | |
| ㆍ임대기간¹ : 임차인의 임대기간입니다. (자동 반영 되나 수기 입력 가능합니다.) | |
| ㆍ계약내용(월) | 보증금² : 자동 반영 되나 변동시 수기 입력 가능합니다. |
| ② 월세 | |
| ③ 관리비 | |
② 월세 : 공급가액(부가세 별도)을 입력합니다.
③ 관리비 : 공급가액(부가세 별도)을 입력합니다.
※ 월세와 관리비 : 대체로 고정이어서 불러오기 할 때 값을 불러오면 되지만 변동사항이 있을 시 직접 수기 입력합니다.
¹ 임대기간 : 임대기간으로 일수 계산을 하기 때문에 임대기간이 정확해야 합니다. 임대기간을 꼭 확인합니다.
² 보증금 : 간주임대료 계산에는 보증금으로 계산을 하므로 실제로는 임대보증금이 중요합니다.
※ 간주임대료 계산하는 방법을 예시를 통해 알아보겠습니다.
(예) ㆍ임대보증금 → 15,000,000원 ㆍ간주임대료 요율 → 1.800% ㆍ과세대상기간의 일수 → 91일
15,000,000 X 1.800% X 91일 / 366 = *67,131원(보증금이자(간주임대료))
*67,131원(보증금이자(간주임대료)) : 원 단위 절사 됩니다. 반올림되지 않습니다.
| 임대수입금액 | |
| 임대수입금액(91일)¹ | ④ 보증금이자(간주임대료)² |
| ④ 월세³ | |
| ④ 관리비⁴ | |
| ④ 계(과세표준)* | |
④ 보증금이자(간주임대료)와 월세, 관리비, 계(과세표준)는 자동 계산되어 반영됩니다.
¹ 임대수입금액(91일) : 앞전에 임대기간을 꼭 확인해야 한다고 말씀드렸는데요. 임대기간에 맞게 더존 스마트A가 자동 계산한 일수를 임대수입금액(91일)으로 표시해주고 있으니 일수를 확인하시면 됩니다.
² 보증금이자(간주임대료) : 보증금이자 합계액이 부동산 임대업 부가가치세 신고 금액이 되는 것입니다.
³ 월세 : 부가가치세 신고기간의 합계액이 자동 반영됩니다. 수기 입력 가능합니다.
⁴ 관리비 : 부가가치세 신고기간의 합계액이 자동 반영됩니다. 수기 입력 가능합니다.
※ 전기료에 대해 매출세금계산서를 발행한다면 관리비 + 전기료 공급가액(부가세 별도)을 합친 금액으로 수기 입력합니다.
* 계(과세표준) : 보증금이자(간주임대료) + 월세 + 관리비를 합친 금액이 과세표준으로 반영됩니다.
① 보증금이자 : 전체 건물 임대의 보증금이자 합계액*입니다.
② 월세 등 : 전체 건물 임대의 월세 합계액입니다.
③ 계(과세표준) : 전체 건물 임대의 계(과세표준) 합계액입니다.
④ 적용 이자율(간주임대료 요율) : 1.800%로 적용되었습니다.
| 합계 2020.03.12 이전 폐업자 연 2.1%, 2020.03.13 이후 폐업자 및 계속사업자 연 1.8% 적용, 기간 이자율 확인 후 상단의 이자율(F7)키로 정확한 이자율로 변경 바랍니다. |
⑤ 이자율 : 위의 안내처럼 간주임대료 요율(부가세 간주임대료 이자율)은 변경될 수 있으므로 더존 스마트 A에 자동 적용되지만 정확한 이자율 확인을 위해 '이자율'을 클릭하여 확인합니다.
⑥ '인쇄'를 클릭합니다.
* 보증금이자 합계액 : 임대사업자 부가세신고 금액이 되는 것입니다.
➲ [부동산 임대공급가액명세서] 양식입니다.
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